好奇心日报 - 三大地产公司相继调整经营策略,跟现在地产业融资难有关

上一篇(左方向键) 下一篇(右方向键) 回目录(回车键) 粗体(B键)  正常(N键) 随机浏览(S键)   浏览次数:32    发布时间:2018/7/14 10:36:52   出处:好奇心日报   

  房地产开发商河北华夏幸福 7 月 12 日公告称,以总价 137.7 亿元转让公司 19.7% 股权至中国平安控制的平安资管,折算每股价格为 23.65 元、较公告披露前最后一个交易日收盘价低 5%。

  接手股份的中国平安集团已经成为中国地产巨头之一。它此前已经是碧桂园、旭辉控股的第二大股东,持股价值超过 300 亿元,已经接近旭辉控股的市值。此外,平安还入股融创中国。

  诸多国内券商分析师对这笔交易的当事双方表示看好,认为平安能享受华夏幸福高达 9% 的股息率(后者自 2011 年以来坚持每年分红),华夏幸福则能得到平安资金和资源上的支持,将加速公司全国化扩张。

  但广发证券首席房地产分析师乐加栋指出,华夏幸福最近连续 12 个月净利润只有交易价格的 6.12 倍,仅略高于最低点、处在估值的底部区间。易居旗下调研机构克而瑞的数据显示,华夏幸福去年销售 1538 亿元,居全国第九。

  而且不同于之前几次房企吸引平安入股,华夏幸福这次更像是一个股权融资而不是引入财务投资,双方为股权转让设定了业绩承诺。

  华夏幸福以 2017 年归属于母公司的净利润为基础,约定 2018-2020 年净利润增速分别不低于 114 亿、144 亿和 180 亿元。如未达标,华夏幸福将按照持股比例对平安进行现金补偿。它 2017 年净利润是 87 亿元。

  华夏幸福似乎用比较低的“姿态”拿到平安的投资。

  《北京商报》报道,绿城近期下发内部文件,要求员工加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证。对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划 2019 年供货的房源提前至 2018 年开盘销售,严格控制付款。

  再早些时候,澎湃报道称今年上半年房产销售冠军碧桂园也放慢扩张进度,不再提在三四五线城市所有的县城、甚至发达镇区都要有碧桂园项目的口号,目的就是为了缓解融资政策收紧带来的压力。碧桂园不惜牺牲利润,也要尽快退出项目(卖光房子)以保证现金流。

  几大房地产公司不同的经营策略,可能都跟当下信贷紧缩、地产企业融资难有关。

  宏源证券一份研究报告提出,自 2016 年以来,银保监会、证监会和发改委相继出台各种函、管理办法和指导意见,基本目的相同,即控制资金过度流入房地产企业。

  据《21 世纪经济报道》整理,华夏幸福 2017 年通过经营活动(卖房)净流出 162 亿元,近三年来第一次。上海证券交易所要求华夏幸福解释相关原因、影响,以及应对的措施。

  中国指数研究院发布的研究报告指出,房企目前采用的主要融资手段是债券融资。其中,贷款担保和公司债券数额相对较大。但是今年以来,已经有包括碧桂园、龙湖、富力等全国大型房企终止发债,其中碧桂园一笔 200 亿元的拟发行债券就在不到两月前终止。

  房企为此赴海外融资或者通过信托融资。中原地产研究中心统计数据显示,截至 2018 年 4 月底,今年房地产企业海外资本市场融资数据达到了 233.2 亿,同比上涨幅度达到了 107%。

  而地产行业信托融资方面,截至 2017 年底,资金信托投向房地产的余额为 2.28 万亿,较前一年增加 0.85 万亿。但随着 2017 年四季度开始,监管机构出台资管新规、规范银行/信托业务,海通证券首席经济学家姜超预计对信托通道业务影响非常大。

  除此之外,地产企业更大的压力还在于还来自前期存量债务的集中到期。

  宏源证券统计显示,从今年四季度至 2020 年二季度,全国房企累计到期人民币信用债金额约为 1.37 万亿元、美元债约为 606 亿美元(约合 4020 亿元)。2019 年一季度、三季度,2020 年三四季度以及 2021 年一季度均是集中到期节点。

  题图由作者拍摄。

  

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